AKTA JUAL BELI
AJB atau akta jual beli adalah berkas otentik yang bisa menjadi bukti dari transaksi atau aktivitas jual beli maupun peralihan hak kepemilikan tanah, rumah, atau bangunan. Kuasa untuk membuat AJB ini diberikan kepada PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah, atau yang bisa juga disebut dengan notaris.
Dalam kata lain, dalam pembuatan akta ini tidak
bisa membuat sendiri tanpa bantuan PPAT dan Notaris. Alasannya
karena penerbitan dokumen tersebut membutuhkan pendampingan dan harus dilakukan
oleh pihak notaris, termasuk dalam hal penandatanganannya.
Maka dari itu, akta jual beli dapat diartikan
sebagai salah satu persyaratan hukum dalam proses transaksi penjualan atau
pembelian tanah maupun bangunan. Penerbitan atau
pembuatan dokumen tersebut pun oleh pihak notaris PPAT akan dilakukan jika
tanah, bangunan, atau jenis properti lainnya sebagai objek transaksi jual beli
dan telah bisa dialihkan kepemilikan atau alih nama ke pihak pembeli.
FUNGSI AKTA JUAL BELI
· - Menjadi bukti yang sah mengenai terjadinya proses transaksi atau jual beli tanah, rumah, atau jenis bangunan lainnya yang sudah disepakati sesuai harga serta ketentuan oleh kedua belah pihak yang terkait..
· - Menjadi bukti perkara jika salah satu pihak tak mampu memenuhi kewajibannya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati sebelumnya.
· - Menjadi bukti yang sah bagi kedua pihak yang terkait karena telah memenuhi kewajiban dan haknya sesuai dengan kesepakatan yang sudah dibuat sebelumnya.
· - Untuk memudahkan proses balik nama, dari pemilik lama ke pemilik baru.
TAHAP DALAM MENGURUS AJB
AJB dapat dibuat apabila penjual maupun pembeli telah mendaftarkan tanah atau bangunan ke kantor pertanahan untuk proses peralihan kepemilikan atau balik nama. Setelah itu, kedua belah pihak harus mengikuti tahapan berikut.
1. Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pemeriksaan PBB dilakukan langsung oleh PPAT atau notaris untuk mengecek kesamaan data dengan yang tertera di Buku Tanah di kantor pertanahan. Pemeriksaan ditujukan untuk memastikan apabila properti tidak bermasalah atau berada dalam sengketa.
Jika ternyata properti memiliki sengketa atau masih dalam proses cicilan bank, maka PPAT atau notaris berhak untuk menolak AJB. Dalam hal ini, penjual wajib menyelesaikan kewajibannya terlebih dahulu agar pengajuan AJB diterima di kemudian hari.
2. Membayar Biaya
Pengurusan AJB dikenakan biaya dalam jumlah tertentu. Adapun biaya yang akan dibayarkan, di antaranya.
Pajak Penghasilan (PPh) sebanyak 5% dari total harga tanah
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan (BPHTB) sebanyak 5%. Biaya ini setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
3. Proses Mengurus Balik Nama
Proses balik nama tidaklah singkat. Waktu tunggunya sekitar 1-4 bulan. Selama menunggu, kamu bisa mengurus berkas lain yang berkaitan dengan transaksi jual beli rumah.
Dalam proses balik nama, akan ada
penandatanganan yang perlu disaksikan oleh satu orang perwakilan dari
masing-masing pihak.
SYARAT PEMBUATAN AKTA JUAL BELI :
1.
Sertipikat
asli
2.
PBB terbaru
3.
NPWP Penjual
4.
KTP , KK
Penjual
5.
KTP , KK
pembeli
6.
Akta Nikah
Penjual
Sebelum penadatanganan, di wajibkan untuk membara pajak dahulu. Untuk melihat berapa pajak yang harus dibayarkan, notaris akan mengajukan kepada Dinas Pendapatan Daerah Bojonegoro untuk mengetahui berapa estimasi harga untuk mengetahui berapa pajak yang harus di bayarkan oleh Penjual dan Pembeli. Untuk mengajukan estimasi harga kepada Dispenda hanya memerlukan Serfikat dan Pbb terbaru (soft file).
Cara menghitung Pajak
Pajak Penjual / PPH
PPH
= 2.5% X (estimasi
harga)
=.......................................................
Pajak Pembeli / BPHTB
BPHTB = 5% X (( estimasi harga ) – 60.000.000)
=......................................................
